Home / Tin tức / Làm sao để thẩm định hiệu quả dòng tiền của một dự án đầu tư bất động sản

Làm sao để thẩm định hiệu quả dòng tiền của một dự án đầu tư bất động sản

Dòng tiền hay dòng tiền tệ là bảng dự toán thu chi trong suốt thời gian tuổi thọ của dự, nó bao gồm những khoản thực thu (Dòng tiền vào) và khoản thực chi (Dòng tiền ra) của dự án tính theo năm. Dòng tiền ròng của dự án được tính bằng Dòng tiền vào trừ đi Dòng tiền ra. Quy ước ghi nhận dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án đều được xác định ở thời điểm cuối năm. Trong phân tích tài chính dự án, sử dụng dòng tiền chứ không sử dụng lợi nhuận là cơ sở để đánh giá hiệu quả dự án vì tiền có giá trị về mặt thời gian. Trong quá trình thẩm định dòng tiền, Ngân Hàng tập trung thẩm định một số khía cạnh sau:

1. Thẩm định cách xử lý lạm phát

Lạm phát là một yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả của dự án đầu tư BĐS do thời gian thu hồi vốn thường diễn ra trong một khoảng thời gian dài. Vì vậy, khi ước lượng dòng tiền dự án cần ước lượng tỷ lệ lạm phát kỳ vọng. Lạm phát cao có thể làm cho lợi ích mang lại từ dự án trong tương lai không đủ bù đắp cho khoản đầu tư hôm nay. Ads: Công ty vệ sinh môi trường nhận hút bể phốtthông tắc cống giá rẻ đảm bảo uy tín nhất hiện nay.
Lạm phát sẽ làm tăng chi phí thực tế và thu nhập thực tế của dự án đồng thời cũng làm tăng chi phí cơ hội của vốn. Khi thẩm định, cần chú ý xem chủ đầu tư có xử lý lạm phát ảnh hưởng đồng thời lên doanh thu và chi phí khi ước lượng dòng tiền hay không. Thường chủ đầu tư hoặc là bỏ qua yếu tố lạm phát hoặc xử lý lạm phát như là một yếu tố làm tăng giá bán, do đó tăng doanh thu mà vô tình hay cố ý bỏ qua yếu tố lạm phát làm tăng chi phí.
Làm sao để thẩm định hiệu quả dòng tiền của một dự án đầu tư bất động sản

2. Tách biệt quyết định đầu tư và quyết định tài trợ

Dự án đầu tư BĐS có thể được thực hiện một phần từ vốn vay, một phần từ vốn góp của cổ đông. Khi thẩm định, Ngân Hàng cần đánh giá hiệu quả của dự án dựa trên quan điểm của Ngân Hàng hay quan điểm tổng đầu tư chứ không phải dựa trên quan điểm của chủ đầu tư.
Muốn biết dự án có hiệu quả hay không, Ngân Hàng cần đánh giá mối tương quan lợi ích và chi phí phát sinh từ dự án và phải loại bỏ tác động của đòn bẩy tài chính. Vì vậy, không nên đưa giá trị khoản vay, giá trị nợ gốc và lãi vay vào dòng tiền dự án. Điều này giúp loại bỏ tác động đòn bẩy tài chính và tách bạch giữa quyết định đầu tư với quyết định tài trợ.

3. Thẩm định chi phí sử dụng vốn

Một trong những yếu tố quan trọng liên quan đến việc ra quyết định đầu tư là suất chiết khấu của dự án. Một dự án có NPV dương khi suất sinh lời mang lại từ dự án vượt quá suất sinh lời yêu cầu đối với dự án. Suất sinh lời yêu cầu của một dự án phải bằng suất sinh lời mang lại từ việc đầu tư vào một tài sản có độ rủi ro tương đương trên thị trường tài chính. Vì vậy, suất sinh lời yêu cầu tối thiểu của dự án chính là chi phí vốn của dự án. Chi phí sử dụng vốn được xác định trên thị trường vốn và phụ thuộc vào rủi ro của công ty hoặc rủi ro của dự án. 

About helios

Check Also

Cách nhận biết các loại gỗ quý khi chọn dùng nội thất cho căn nhà bạn phần 2

Cách nhận biết các loại gỗ quý khi chọn dùng nội thất cho căn nhà bạn phần 2

Ngoài gỗ trắc, gỗ Huỳnh Đàn hay gỗ sưa, gỗ gụ thì còn có nhiều …

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *