Home / Tư vấn kiến trúc / Thẩm định hiệu quả tài chính, khả năng trả nợ của dự án bất động sản

Thẩm định hiệu quả tài chính, khả năng trả nợ của dự án bất động sản

Mỗi một dự án bất động sản đều cần được kiểm tra trước tỉ mỉ, từ khả năng trả nợ của dự án cho tới năng lực của chủ đầu tư dự án, tất cả những điều này cũng hết sức quan trọng để xác định mức độ thành công của một dự án bất động sản

1. Hồ sơ cần có của dự án

Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án khu đô thị Cổ Nhuế
Căn cứ trên văn kiện dự án, Maritime Bank thực hiện tính toán lại doanh thu, chi phí của dự án và xây dựng bảng tính dòng tiền của dự án.
Từ kết quả này, mức độ hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án khu đô thị Cổ Nhuế được thể hiện thông qua một số chỉ tiêu sau: NPV, IRR, ROE, Thời gian hoàn vốn và khả năng trả nợ bình quân.
Tuy nhiên, tại thời điểm thẩm định tổng mức đầu tư của dự án khu đô thị Cổ Nhuế, Maritime Bank đã căn cứ theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí xây dựng công trình (là hướng dẫn mới nhất tại thời điểm đó) để xác định được tổng mức đầu tư theo diện tích và giá xây dựng của dự án là 1.051.038.973.288 VNĐ, bao gồm:
+ Chi phí xây lắp (gồm chi phí xây dựng và thiết bị),
+ Chi phí giải phóng mặt bằng,
+ Chi phí nộp tiền sử dụng đất,
+ Chi phí quản lý dự án và chi phí khác + Chi phí dự phòng.
Thẩm định hiệu quả tài chính, khả năng trả nợ của dự án bất động sản

2. Các loại chi phí trong dự án

 Chi phí xây lắp theo tính toán của Martime Bank thấp hơn so với tính toán của chủ đầu tư, nguyên nhân là do:
+ Maritime Bank áp dụng mức đơn giá xây dựng thấp hơn (3.000.000 VNĐ/m2) so với đơn giá của chủ đầu tư (5.593.086 VNĐ/m2) trong phần tính toán chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê
+ Maritime Bank áp dụng mức đơn giá xây dựng thấp hơn (2.000.000 VNĐ/m2 tầng hầm và 3.500.000 VNĐ/m2 công trình) so với đơn giá của chủ đầu tư (4.000.0000 VNĐ/m2 tầng hầm và 4.500.000 VNĐ/m2 công trình) trong phần tính toán chi phí xây dựng nhà chung cư.
Chi phí lãi vay theo tính toán của Maritime Bank (30.429 triệu đồng) thấp hơn so với tính toán của chủ đầu tư (99.414 triệu đồng) nguyên nhân là do Maritime Bank chỉ tính lãi vay trong thời gian xây dựng dự án vào tổng mức đầu tư, trong khi đó chủ đầu tư lại tính gộp toàn bộ lãi vay trong thời gian vay tại Maritime Bank và cách tính của chủ đầu tư là không chính xác.
Trong nội dung thẩm định Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị Cổ Nhuế, Maritime Bank đã thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư số 05/2007/TT-BXD và tính toán khá chi tiết các hạng mục cấu thành tổng mức đầu tư của dự án khu đô thị Cổ Nhuế.
Trên cơ sở nghiên cứu văn kiện dự án và Thông tư số 05/2007/TT-BXD, có thể đánh giá phần thẩm định và tính toán tổng mức đầu tư của Maritime Bank là khá hợp lý, tuân thủ theo các quy định mới nhất của pháp luật trong lĩnh vực xây lắp, ngoại trừ phần tính toán chi phí dự phòng chưa đầy đủ, làm ảnh hưởng đến kết quả tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.

About helios

Check Also

Đổi mới nội thất phòng tắm chỉ với 5 bước đơn giản mà bạn chưa hề b hiết

Bạn nghĩ sao nếu phòng tắm nhà bạn được khoác lên mình một diện mới. …

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *