Kiến thức nội thất Kiến thức nội thất
Doanh thu/chi phí từ kinh doanh văn phòng cho thuê được xây dựng dựa trên giả thiết: công suất cho thuê đạt 60% tổng diện tích trong năm đầu tiên, sau đó tăng
dần và ổn định ở mức 90%-95% tổng diện tích từ năm thứ 4 trở đi. Chi phí hàng năm chiếm 15% doanh thu cho thuê văn phòng.
1. Giả thiết của ngân hàng về doanh thu
Trong phần này, vấn đề cần quan tâm là các giả thiết để tính toán doanh thu/chi phí của dự án. Hãy cùng xem xét cơ sở đưa ra từng giả thiết của Maritime Bank.
Phần sản lượng của dự án được tính toán trên Quyết định số 3451/QĐ-UBND ngày 04/8/2006 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 122.768 m2 đất tại xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, giao cho Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Nam Cường để thực hiện Dự án Khu đô thị mới Cổ Nhuế. Do vậy, có thể đánh giá cơ sở và kết quả phần tính toán sản lượng của dự án là hợp lý, chính xác, có căn cứ. So sánh với phần tính toán sản lượng dự án của chủ đầu tư lập có một số điểm khác biệt như sau:
Sản lượng nhà chung cư cao tầng CT1 và CT3: chủ đầu tư tính toán doanh thu căn cứ trên diện tích sàn, trong khi đó Maritime Bank tính toán căn cứ trên diện tích sàn kinh doanh (80% diện tích sàn). Cách tính của Maritime Bank là hợp lý hơn bởi vì trên thực tế, chủ đầu tư phải dành một phần diện tích của các tòa nhà chung cư để sử dụng chung như hành lang, cầu thang, thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống quản lý tòa nhà.. .nên không thể tính toán doanh thu trên toàn bộ diện tích sàn của tòa nhà chung cư.
2. Sản lượng văn phòng cho thuê
Sản lượng văn phòng cho thuê: chủ đầu tư dự tính diện tích sàn kinh doanh chiếm 75% diện tích sàn với hệ số khai thác ổn định ở mức 90% trong khi Maritime Bank dự tính diện tích sàn kinh doanh là 80% với hệ số khai thác ổn định ở mức 80%.
Trong phần tính toán doanh thu của dự án, Martime Bank đã đưa ra giả thiết về mức độ tiêu thụ và đơn giá 03 sản phẩm là căn hộ chung cư, nhà thấp tầng và văn phòng cho thuê. Tuy nhiên Maritime Bank không đưa ra căn cứ của các giả thiết này. Theo kế hoạch thực hiện dự án, các sản phẩm sẽ được bán/cho thuê bắt đầu từ cuối năm 2009. Do đó cần xem xét tình hình cung/cầu thị trường các sản phẩm của dự án vào thời điểm đó để có thể đánh giá được mức độ hợp lý các giả thiết về đơn giá và khả năng tiêu thụ của các sản phẩm.
